Objectbeschrijving
De hoeve Gen Höf 12 is gelegen in het gehucht Termaar behorende tot het dorp Margraten. De oorspronkelijke hoeve bestaat uit 3 huisnummers (10, 12 en 14) en is in meerdere periodes gebouwd en verbouwd.
Nummer 12 is het oudste deel van de hoeve en dateert vermoedelijk uit 1717 gezien de sluitsteen boven de rondboogpoort. Vermoedelijk heeft de hoeve onder andere gediend als kloosterboerderij voor wezen en moeilijk opvoedbare kinderen waarbij de naastgelegen huisnummers (10 en 14) ook een onderdeel waren.
Het woonhuis van Gen Höf 12 met hardstenen vensters in de gecementeerde straatgevel met quasi natuurstenen plint staat links van de cour. De cour wordt aan de achterzijde afgesloten door een grote doorrijschuur. Aan de rechterzijde van de cour is een jonger, smal verbindingslid gebouwd tussen poortvleugel en achterschuur.
De Klantvraag
De grote doorrijschuur staat al enkele jaren leeg en heeft geen toekomstbestendige functie. De monumenteigenaar wenste een toekomstbestendige functie te ontwikkelen die het voortbestaan van het monument kan garanderen.
Hierbij heeft de eigenaar twee mogelijke scenario’s genoemd die hem aanspreken met de vraag of deze haalbaar zijn voor de herbestemming van de hoeve. Het ene scenario dat hij voor ogen heeft, is het maken van een fiets- en wandelcafé. Het andere scenario gaat om het realiseren van woningen voor verhuur voor langere tijd.
Onze aanpak
De door de eigenaar voorgestelde scenario’s zijn wij gaan toetsen en hebben we doorontwikkeld in een visie. Allereerst zijn we begonnen met een inventarisatie van het object en zijn omgeving. Hierbij is gekeken naar de ligging van het object en is er een bouwhistorisch onderzoek gedaan.
Daarna hebben wij de bouwkundige staat geanalyseerd, hebben we gekeken naar de planologische mogelijkheden en de marktkansen in kaart gebracht. Vervolgens is er een visie ontwikkeld waarbij er randvoorwaarden opgesteld zijn die moeten bijdragen aan de ontwikkeling van de toekomstige herbestemming.
Visie
De opgestelde randvoorwaarden dienen als handvatten voor de verdere uitwerking van de visie. De randvoorwaarden zijn als volgt omschreven:
- Duurzame exploitatie: een nieuwe functie moet het gebouw langdurig kunnen ‘dragen’; dat houdt in dat de instandhouding voor langere tijd gegarandeerd wordt.
- Passende functie: een nieuwe functie moet iets toevoegen aan de omgeving waarin het object staat. Een van de kernpunten van de gemeente is recreatie en toerisme. Dit is namelijk een belangrijke economische pijler binnen de gemeente Eijsden-Margraten. Daarnaast wil de gemeente een wandel- en fietsgemeente zijn.
- Behoud van erfgoed: voor de herbestemming is het van belang dat de monumentale waarden (die in kaart is gebracht tijdens het bouwhistorisch onderzoek) gerespecteerd worden. Door de meest waardevolle elementen van de schuur te handhaven en daartegenover contrasterende elementen toe te voegen kunnen de waardevolle elementen juist versterkt worden.
Scenario 1: Fiets- en wandelcafé
Om het toerisme van de gemeente Eijsden-Margraten een rustplek te bieden, zal de grote schuur op de begane grond de functie als wandel- en fietscafé krijgen. Door een verdiepingsvloer te realiseren is het mogelijk een viertal verblijfsruimtes te realiseren waar de toerist kan overnachten.
De binnenplaats kan in gebruik worden genomen als terras. In het wandel- en fietscafé worden de karakteristieke elementen van de schuur behouden. De bakstenen muur aan de binnenkant zal zichtbaar blijven en ook zal er boven het bargedeelte een vide gerealiseerd worden om de prachtige hoogte van de schuur van beneden tot boven te kunnen beleven.
De twee huidige poorten zullen voorzien worden van glas, wat voor extra veel lichtinval en ruimtelijkheid zorgt. De tweede schuur leent zich uitstekend voor het situeren van toiletten en keuken en de daarachter gelegen kleine schuur leent zich uitstekend als fietsenstalling.
Scenario 2: Woningen voor de verhuur
Gezien de omvang van de grote schuur is het mogelijk twee ruime woningen te realiseren binnen de leegstaande bouwdelen.
Woning 1 is een ruime en lichte woning met een open leefruimte met woonkamer en keuken. De houten poorten blijven gehandhaafd en zullen voorzien worden van (stalen) raampartijen waardoor er meer lichtinval gerealiseerd wordt.
Woning 2 is van omvang iets groter dan woning 1. De woonkamer bevindt zich in de grote schuur. In de kleinere schuur zal de keuken gerealiseerd worden.
Strategie
We hebben met een exploitatiebegroting berekend welk scenario het meeste rendement oplevert. Hierbij keken wij naar de (jaarlijkse) kosten en inkomsten zijn. Kosten zoals personeelskosten, inkoop van goederen, aflossingen en verzekeringen en inkomsten aan huurinkomsten van de verblijfsruimten en de opbrengsten van het fiets- en wandelcafé. De verhuur van de woningen levert een negatief rendement op van 3,1%. Dit komt doordat de jaarlijkse kosten hoger zijn dan de geschatte jaarlijkse inkomsten. Het scenario van fiets- en wandelcafé levert daarentegen een positief rendement op van 34,8%.
Uw monument ook herbestemd?
Bent u zich aan het oriënteren op een andere bestemming voor uw monument? Of wilt u weten wat de mogelijkheden zijn om meer inkomsten uit uw monument te halen? Er is een subsidie van 70% voor de kosten om een herbestemmingsonderzoek uit te voeren.
Aan de hand van onderstaande vragenlijst stellen we vast of uw pand voor subsidie in aanmerking komt. Dat kost u hooguit 2 minuten. Na het verzenden van uw antwoorden nemen wij binnen twee dagen contact met u op over de resultaten.