Objectomschrijving
In de Betuwe ligt het dorp Zoelen met het prachtig kasteel Soelen. Het aanwezige riviertje heet de Soel, en daar komt dan ook de naam van het landgoed vandaan. Maar ook van de naam van de eerst genoteerde bewoner, Otto Soelen in 1263. Het kasteel is na zijn familielijn eens afgebrand en afgebroken en dankzij een wisseling van erfgenaam weer opnieuw opgebouwd met dezelfde stenen. In 1911 werd het kasteel naar oorspronkelijk karakter gerestaureerd.
Het poortgebouw geeft toegang tot het voorplein en is in de negentiende eeuw tot een blokvormig gebouw aangepast. Het heeft een schilddak met een nok haaks op de poortdoorgang en heeft karakteristieke kantelen boven de gootlijst. Het kasteel was vroeger grijs gepleisterd en heeft een statige symmetrische bouw. Het is geen typische ridderburcht maar een tijdloos stijlvol thuis.
Staatsbosbeheer
De historische buitenplaats Soelen vormt onderdeel van het natuurgebied landgoed Soelen, in eigendom van Staatsbosbeheer. Het gaat bij deze opdracht om de waardering van een gerenoveerd kasteel met koetshuis en poortgebouw die grotendeels leeg staat.
Het kasteel is momenteel ingericht met twee appartementen per etage, één aan de linker en één aan de rechterkant. In het midden een gezamenlijke hal met trap en lift die de etages verbindt. Het trappenhuis is evenwijdig aan de voorgevel gesitueerd. Landgoed Soelen is een prachtig bos van 157 hectare dat in de middeleeuwen rondom kasteel Soelen is aangelegd. Het is een voorrecht in dit kasteel te kunnen wonen, omgracht en wel! De lanen zijn deftig. Slingerpaadjes door het bos en de weides verraden hoe het landgoed er oorspronkelijk ongeveer uit zag. Grote beuken staan langs de slotgracht, eiken, sparren en platanen overheersen het bos.
De tuinen
Staatsbosbeheer heeft geleidelijk diverse herstelwerkzaamheden uitgevoerd aan lanen, zichtassen en doorkijkjes. In 2004 is de zuid-as opnieuw ingeplant met bomen. Bijzonder aan het landgoed zijn de clumps; boomgroepen omzoomd door weiland. Het park is als een fiets- en wandelgebied opengesteld voor het publiek. In de 17e eeuw werd rondom kasteel Soelen een park aangelegd in de Franse stijl. De tuin werd een eeuw later deels heringericht naar de Engelse landschapsstijl. De geheel eigen mengvorm van deze twee stijlen wordt wel eens de Soelense stijl genoemd! Het kasteel en het koetshuis, die zich binnen de slotgracht bevinden, zijn verbouwd tot een appartementencomplex.
Het poortgebouw is nu een woning met atelier. Het juridische eigendom van de grond is geheel in handen van de staat, het appartementsrecht grotendeels van particulieren en deels van de staat. Kasteel Soelen heeft drie verenigingen van eigenaren. Het woongebied binnen de slotgracht is niet toegankelijk voor publiek. Het kasteel ligt ten noordwesten van de kerk en was daar altijd nauw mee verbonden. Het voorplein heeft een poortwachtershuis en de houten ‘ophaalbrug’ is de enige verbinding met het omgracht kasteel.
De klantvraag
In opdracht van Staatsbosbeheer heeft Klement Rentmeesters de taxatie uitgevoerd vooruitlopend op de verkoop. Het gaat om een waardering van de marktwaarde van het kasteel, het poortgebouw en koetshuis met de daarbij behorende instapklare appartementen. Hoewel het fijn zou zijn eeuwig de oorspronkelijke functies van een landgoed met kasteel voort te zetten, is de oplossing van opdeling in appartementen een begrijpelijk alternatief. Het kasteel kon daardoor weer bewoond en beleefd worden.
Het is een geluk dat Staatbosbeheer het landgoed aandachtig onderhoudt. De reden dat de eigenaar voor verkoop heeft gekozen is dat een groot gedeelte van het kasteel inmiddels leeg staat en een aanpassing van de appartementen aan de eisen van deze tijd noodzakelijk is. De optie om de appartementen in eigen beheer te verhuren is niet zo geschikt omdat Staatsbosbeheer daarvoor onvoldoende is toegerust. Verkoop is in dit geval de beste keuze om geen zorgen meer te hebben over een onrendabele exploitatie.
Resultaat
Een taxatie van een kasteel in deze goede staat, met geschiedenis tot in de middeleeuwen… wie durft dat aan? Hier bestaan geen vaste formules voor, het is een optelsom van ontelbare facetten. Een kwestie waar geen meetapparatuur voor bestaat en ook weinig vergelijkingsmateriaal. Er wordt gekeken naar de afmetingen, de bouwkundige staat, de ligging en locatie. Doorrekenen van de inhoud, bepaling van de waarde van het bouwblok, vaststellen van de onderhoudskosten en begroting van eventueel achterstallig onderhoud. De huidige situatie, de planologische mogelijkheden, de historie en het beheer van de omgeving worden meegenomen in de waardering. Oftewel het grote geheel en de kleinste details. Analyse van verkochte, vergelijkbare objecten en momenteel te koop staande objecten. Wie zijn je concurrenten en voor welke vraagprijs worden die aangeboden? Vaststellen van de verhuurinkomsten en berekenen van de exploitatiekosten geven inzicht in een jaarlijks te behalen rendement en dus een waardering. Waardering op basis van exploitatie noemen we dat.
Twee inpandige appartementen behoorden niet meer tot het eigendom van Staatsbosbeheer. Dat maakte de taxatie extra lastig. Kasteel Soelen is goed onderhouden en op het moment van de taxatie in een uitmuntende staat. Als zodanig zullen de appartementen worden opgeleverd bij de verkoop. Klement Rentmeesters heeft de ervaring in huis om objecten als kasteel Soelen correct op waarde de schatten. Het is dan ook niet zomaar dat de klant ons hiervoor heeft ingeschakeld. Onze makelaar Vincent Voorn is expert op het gebied van taxatie en waarde stelling en heeft vele vergelijkbare objecten beoordeeld. Deze ervaring is onmisbaar bij de taxatie van een dergelijk object.
