Verkoopproces van monumenten: De overdracht

DE OVERDRACHT

De finale formaliteiten

In de vorige interviews vertelde Vincent Voorn over de inverkoopname van bijzonder vastgoed en de werkwijze van Klement Rentmeesters. Na de presentatie volgt een fase van bezichtiging en het biedingsproces tot de verkoop... even is er leegte. Wat houdt de overdracht van een geliefd landgoed in, een familiale boerderij, een monument? Vincent vertelt over deze laatste stappen in dit laatste interview uit de reeks over het verkoopproces van bijzonder vastgoed.

Hoe stelt Klement Rentmeesters de koopovereenkomst op?

‘‘Wat ik als allereerste doe wanneer er tot een overeenkomst is gekomen, is ervoor zorgen dat alle hoofdlijnen in de onderhandeling goed zijn besproken,’’ vertelt Vincent Voorn. ‘‘Zodat er niet alleen is onderhandeld over de prijs, maar ook alle secundaire voorwaarden volledig worden opgenomen in de koopovereenkomst en er geen misverstanden meer kunnen bestaan. Het is belangrijk dat het hele onderhandelingsproces voltooid is en dat hetgeen ik vervolgens ga opnemen in de overeenkomst geen verrassing meer is. Beide partijen kunnen dan wanneer ze de koopovereenkomst ontvangen meteen de gemaakte afspraken herkennen.’’

Wat is het voordeel om zelf de koopovereenkomst te schrijven?

‘‘Uiteraard stel ik zelf de koopovereenkomst op, zodat ik daarin ook de ruimte heb om alles te formuleren zoals ik de onderhandeling heb gevoerd en eventueel de dingen nog in het voordeel van mijn klant kan vastleggen,’’ licht Vincent toe. ‘‘Daarbij waak ik goed over alle zaken en verantwoordelijkheden die worden overgedragen naar de koper toe.’’

Clausules

‘‘In de koopovereenkomst neem ik ook bepaalde clausules op. Wanneer bijvoorbeeld de erfgenamen het huis verkopen neem ik een clausule op waarin heel duidelijk wordt vermeld dat de verkoper niet zelf in het huis gewoond heeft. Als verkoper verklaar je namelijk altijd een aantal dingen in de koopovereenkomst, waar je je hand voor in het vuur steekt. Voor sommige onvoorziene zaken kan de verkoper niet aansprakelijk worden gesteld. Daarmee dek je de risico’s in.’’ Legt Vincent uit.

“Voor grote (verborgen) gebreken blijft de verkoper aansprakelijk, maar als bijvoorbeeld één hoek van het huis onder invloed van een windrichting staat waardoor bepaalde dakpannen loswaaien, kan de verkoper daar niks aan doen. Het is een eigenschap van het huis die niet bekend was omdat de verkoper het pand niet zelf bewoond heeft. Het is van belang dat alle details, afspraken en verantwoordelijkheden goed worden vastgelegd in het koopcontract.’’

Beschikte subsidies

Als het pand een monumentale status heeft, en er subsidies aan het object zijn verbonden, dan zijn deze ook over te dragen aan de nieuwe eigenaar. Dit kan gaan om de Woonhuissubsidie of Subsidie Instandhouding Monumenten. De beschikte subsidie zal dan op naam van de nieuwe eigenaar geplaatst worden. Bepaalde diensten zoals het dagelijkse beheer die wij als rentmeester al voorafgaand aan deze verkoop voor dit adres uitvoerden, kunnen door de nieuwe eigenaar desgewenst voortgezet worden.

Is het landgoed gerangschikt onder de Natuurschoonwet 1928, dan zal dit in principe ook zo blijven en de nieuwe eigenaar krijgt de verplichting zich aan de voorwaarden van deze wet te houden.”

Wat is precies het verschil tussen de levering en de oplevering?

“Levering is het moment waarop het vastgoed via een akte van levering bij de notaris wordt overgedragen aan de koper. De oplevering is de laatste stap in het verkoopproces waarop de meterstanden worden opgenomen, gecontroleerd wordt of het pand schoon wordt opgeleverd en we met koper en verkoper naar de notaris gaan voor ondertekening van de verkoopakte.’’

Met wie wordt de koopovereenkomst gedeeld?

‘‘Het concept van de koopovereenkomst wordt naar de verkoper en koper toegestuurd en vervolgens met mij doorgesproken. Als iedereen akkoord geeft, wil ik de partijen het liefste persoonlijk laten ondertekenen door een afspraak te maken op locatie of bij ons op kantoor,” antwoordt Vincent Voorn.

Wanneer komt de notaris in beeld?

‘‘Zodra ik de getekende koopovereenkomst heb, ga ik het dossier opstarten bij de notaris. De notaris weet dan nog helemaal van niets. Hij ontvangt van mij de kopie van de getekende koopovereenkomst, met instructies en het verzoek om dit dossier en de juridische overdracht te gaan voorbereiden.''

‘‘De notaris gaat de koopovereenkomst goed lezen en alle afspraken die erin staan vertaalt hij door naar een nieuwe overeenkomst; de akte van levering. De afspraken worden hier allemaal nog eens in geformuleerd. Als je er over nadenkt is het eigenlijk een beetje raar want het zijn bijna twee dezelfde overeenkomsten,” merkt Vincent op. ‘‘De leveringsakte begint met: ‘Heden verschenen voor mij…’ In de koopovereenkomst begin ik ook met; ‘De ondergetekenden’ en dan leg ik vervolgens alle afspraken vast. Dat doet de notaris in zijn leveringsakte ook.”

Welke formaliteiten komen er nog meer aan te pas?

‘‘De notaris heeft dus de akte van levering opgesteld en deze stem ik vervolgens verder met hem af. Het concept dat ik van de notaris heb ontvangen controleer ik. Staan hier alle afspraken in die wij hebben beoogd? Staan ze goed verwerkt zoals we ze hebben vastgelegd in het koopcontract, klopt de inhoud met de intentie die wij hadden? Als alles compleet is en ik akkoord ben, stuurt de notaris een exemplaar van de leveringsakte naar de koper toe en naar de verkoper. Zij gaan deze leveringsakte ook beoordelen.’’

Een paar details over de transactie

De notaris heeft de bankgegevens van de eigenaar. Zodra de notaris de koopakte heeft ontvangen, neemt hij contact op met de bank en kijkt of er nog een hypotheek op het huis rust. De hypotheek die op het huis is gevestigd moet eerst volledig worden afgelost. De notaris bepaalt het precieze moment van overdracht. De 2% overdrachtsbelasting heeft de koper al betaald, dat hoort bij het totaalbedrag. Van de opbrengst van het huis betaalt de notaris de bank, het kadaster en ook ons bureau. Het resterende bedrag gaat naar de verkoper. Dat gebeurt een dag later als de notaris controleert of volgens het kadaster de nieuwe inschrijving op het adres inderdaad goed is gegaan.

Klement Rentmeesters ontvangt de nota van afrekening waarin precies staat wat de balans is tussen kosten en opbrengsten. Wij zien erop toe dat het allemaal goed gebeurt en doen altijd een controle over de nota van afrekening die we ontvangen.

Wanneer kan de akte van levering ondertekend worden?

De akte van levering is door de notaris opgesteld, door de makelaar van Klement Rentmeesters gecontroleerd en daarna naar de verkoper en koper gestuurd. ‘‘Vervolgens arrangeer ik de oplevering,’’ noemt Vincent Voorn. ‘‘Daarvoor stem ik met de notaris de afspraak af en ga ik alles praktisch regelen. De notaris is al op de hoogte van de gewenste datum van overdracht, want deze wordt genoemd in de koopovereenkomst, bijvoorbeeld; op 1 februari wensen we de akte te passeren.’’

Wanneer vindt de oplevering plaats?

‘‘Zodra ik het concrete tijdstip weet om de akte te tekenen, plan ik ca. een uur van tevoren een feitelijke oplevering op het adres zelf. Samen met de koper en verkoper spreken we ter plaatse af om nog eens een finale inspectie te doen. Op dat moment is het huis leeg en ontruimd. We controleren of alles in het huis goed is achtergelaten en we noteren de meterstanden. We maken een ronde door het huis en de tuin en als alles akkoord is stappen we in de auto en rijden we samen naar de notaris.’’

Kunnen er nu nog aanpassingen gedaan worden?

‘‘Als er toch nog gebreken worden geconstateerd, waarvoor geen gemakkelijke oplossing of overeenstemming gevonden kan worden, kan dit vertraging opleveren. Als de koper de condities niet aantreft zoals verwacht mag worden, of andere onvoorziene zaken heeft ontdekt die bijvoorbeeld door het leegruimen zichtbaar zijn geworden, zal dit eerst nog opgelost moeten worden.’’

Is de ondertekening ook het moment van de sleuteloverdracht?

‘‘We richten ons bij deze afspraak op de feitelijke overdracht: dat is de sleuteloverdracht van het gebouw maar ook de juridische overdracht bij de notaris. De notaris draagt daar zorg voor, bij hem ligt dan de leveringsakte, die iedereen van tevoren al heeft gezien. De notaris neemt die nog eens door en dan wordt de akte ondertekend. Ten slotte gaat de sleutel over… dan is het echt afgerond.’’

Wordt dit moment feestelijk ingezet?

‘‘We maken er altijd even een mooi moment van samen, waarbij we een foto maken of proosten. Nadat de akte van levering is ondertekend overhandig ik een boek met foto’s die we ter herinnering van het huis geven aan onze opdrachtgever.’’

Waar stopt het werk van Klement Rentmeesters?

‘‘Tot en met die laatste dag bij de notaris, waar het geld overgaat van koper naar verkoper en de sleutels worden overgedragen, tot dat moment zijn we er echt bij aanwezig,’’ antwoordt Vincent Voorn. “Soms gebeuren er dingen bij de oplevering die niemand had voorzien, dan moeten we de zaak nog beslechten waarbij ik de belangen van onze klant behartig. Tot en met dat laatste moment waken we als Klement Rentmeesters over alle belangen, en alle termijnen,” benadrukt Vincent Voorn.

Voor de verkoper en koper wordt een fase afgesloten en een nieuwe begonnen. Hierbij komt deze reeks over het verkoopproces van bijzonder erfgoed ook ten einde. Nieuwe verkoopobjecten worden altijd als eerst gepresenteerd in de Exclusieve Preview.

Hoort en ziet u graag meer over het werk van Vincent Voorn, hij vertelt verder; de rentmeester als makelaar.