Wanneer er grootschalig onderhoud moet plaatsvinden aan woon- of appartementencomplexen, dan wordt dit veelal geregeld door de Vereniging van Eigenaren (VvE). Bewoners van deze woningen betalen maandelijks een vast bedrag aan de VvE, zodat de VvE voor groot onderhoud een reservefonds kan aanleggen. Welke werkzaamheden uitgevoerd moeten worden, wordt vastgelegd in een zogeheten Meerjaren Onderhoudsplan, ook wel de MJOP genoemd. Daar hoort grootschalig onderhoud ter behoud van het monument ook bij. Om deze reden helpen wij u graag met het opstellen van een Meerjaren Onderhoudsplan.
Wat is een Meerjaren Onderhoudsplan?
Met een Meerjaren Onderhoudsplan wordt duidelijk gemaakt binnen welke tijdspanne grootschalig onderhoud zal plaatsvinden, welke bouwdelen onderhouden zullen worden en wat de kosten hiervan zullen zijn. Op basis van het Meerjaren Onderhoudsplan is het voor de VvE mogelijk om de kosten over meerdere jaren te verdelen. Er wordt bijvoorbeeld preventief onderhoud gedaan in een jaar dat er minder kosten ingepland staan voor grootschalig onderhoud. Voor de bewoners van deze monumentale woon- of appartementengebouwen is een MJOP handig, omdat zij altijd op de hoogte zijn van wat ze maandelijks moeten betalen. Bovendien is er door het reservefonds altijd een buffer voor onverwachte herstelwerkzaamheden, zoals schade na heftige storm.
Wat valt onder groot onderhoud?
Eens in de zoveel tijd zal er groot onderhoud aan een monumentaal woning- of appartementencomplex moeten plaatsvinden. Denk hierbij aan zaken als:
- Gevelonderhoud
- Schoonmaken van dakgoten
- Onderhoud aan bouwdelen
- Elektrisch onderhoud van buitenverlichting en dergelijken
In het MJOP is opgenomen wat deze werkzaamheden zullen kosten en wanneer deze uitgevoerd moeten worden.
Welke elementen bevat een MJOP?
In een Meerjaren Onderhoudsplan worden een aantal onderdelen vast beschreven:
- De bouwdelen: alle bouwdelen die het monument bevat worden hier gespecificeerd. Denk hierbij aan zaken als het dak, kozijnen en gezamenlijke installaties.
- Achterstallig onderhoud: middels een nulmeting wordt per bouwdeel vastgesteld wat er momenteel per se hersteld of vervangen moet worden.
- Periodiek onderhoud: al het onderhoud dat nodig is om het monumentale complex in een goede staat te houden de komende tijd.
- Tijdsblok: de periode waarin een bouwdeel vervangen moet worden. Hierbij wordt er gelet op wat de gemiddelde levensduur van een bouwdeel is en op basis hiervan wordt er een berekening gemaakt wanneer er verwacht wordt dat het bouwdeel hersteld moet worden.
- Kosten: de vermoedelijke kosten van het grote onderhoud bij vervanging of herstel van een bouwdeel.
Hoe wordt een Meerjaren Onderhoudsplan opgesteld?
De start van een MJOP bestaat uit een bouwkundige inspectie. Tijdens deze inspectie wordt vastgesteld wat de onderhoudskosten de komende tijd zullen zijn. Daarnaast zal een conditiemeting uitgevoerd worden. In deze meting staat vermeld of er bouwdelen zijn die direct onderhoud nodig hebben. Dit is voordelig, want in de MJOP zelf staat alleen vernoemd wat de gemiddelde levensduur is van een bouwdeel en niet in welke staat die bouwdelen nu verkeren. Dit kan als u een conditiemeting achterwege laat dus een vertekend beeld geven.
Duurzaam Meerjaren Onderhoudsplan
Een MJOP kunt u het beste periodiek laten herzien. Prijzen van grondstoffen kunnen immers wijzigen of belastingpercentages veranderen. Daarbij heeft u te maken met jaarlijkse indexaties. Na een periodieke herkeuring is het Meerjaren Onderhoudsplan weer up to date en kunnen bepaalde werkzaamheden vervroegd of juist naar achter verschoven worden. Zo blijft uw rijksmonument te allen tijde in goede conditie. Bovendien zijn de kosten van een herkeuring van uw MJOP lager dan het laten opstellen van een nieuw Meerjaren Onderhoudsplan. Een MJOP wordt sowieso opgesteld met een lange termijnplanning in gedachten (circa 10 jaar). Een planning voor de korte termijn is niet genoeg om met het beschikbare reservefonds de beste kwaliteit te kunnen garanderen over zoveel mogelijk jaren.
Klement Rentmeesters helpt u bij een Meerjaren Onderhoudsplan voor uw rijksmonument
Het opstellen van een MJOP is zeer nauwkeurig werk, zeker wanneer het monumentale panden of rijksmonumenten betreft. Door te kiezen voor Klement Rentmeesters kiest u voor een ervaren partij met de juiste kennis. Wij voeren een inspectie uit op locatie, zodat u er zeker van bent dat de juiste gegevens genoteerd worden. Bovendien voeren wij ook de jaarlijkse actualisatie van uw MJOP uit, die we altijd met u bespreken en uitleggen.
Hoe gaan we concreet te werk?
De eerste stap bij het opstellen van een MJOP is het uitvoeren van een bouwkundige inspectie waarbij we de kwalificatie van de bouwelementen beoordelen. Als er meerdere gebouwdelen zijn, worden deze per gebouwdeel afzonderlijk beoordeeld. In het inspectierapport wordt vermeld of bouwdelen wellicht al direct onderhoud nodig hebben. Vervolgens wordt op basis van de resultaten van de inspectie geadviseerd wanneer welke werkzaamheden dienen te worden uitgevoerd. Het is mogelijk dat werkzaamheden zoals schilderwerk na 6 jaar wederom uitgevoerd dient te worden. Ook dit wordt in het MJOP inzichtelijk. Per uit te voeren werkzaamheid worden de kosten bepaald en in het MJOP overzichtelijk weergegeven. In een samenvatting krijgt u de jaarlijkse totaalkosten per bouwelement en de jaarlijkse totaalkosten per gebouwdeel te zien.
Voorbeelden MJOP bij monumenten
Wij hebben voor u de volgende voorbeeldprojecten uitgewerkt:
De Lichttoren in Eindhoven, een modern rijksmonument.
Klooster Koningsoord in Berkel-Enschot, een oud klooster omgebouwd tot onder meer woningen.