Verkoopproces van monumenten: De bieding

DE BIEDING

Van bod tot verkoop

In de vorige interviews vertelde Vincent Voorn over de inverkoopname van bijzonder vastgoed en de werkwijze van Klement Rentmeesters. Na de gesprekken met de eigenaar, de waardering en een stapsgewijze presentatie van het object volgde het tweede verhaal van de reeks; de fase van bezichtiging. Dit interview gaat over het biedingsproces en het verdere verloop van de verkoop.

Is de verkoop vaak een emotioneel proces voor de eigenaar?

‘‘Wij weten als geen ander dat het een heel emotioneel proces is. Soms heeft een familie generaties lang het huis bewoond, op dezelfde grond geleefd, of is er met veel tijd en liefde een bedrijf opgebouwd. Er gaan soms vele jaren aan vooraf om de keuze tot verkoop te maken. Toch komt het moment dat u er beter aan doet om tot verkoop over te gaan.’’

In welke fase van publicatie is een bod te verwachten?

‘‘We kiezen voor gefaseerd publiceren. Resulteert onze nieuwsbrief, de Exclusive Preview, al in bijvoorbeeld een veertigtal reacties, dan behandel ik die als eerste. In dat geval is er misschien geen aanleiding het object ook nog op internet te publiceren,’’ vertelt Vincent Voorn. “Als we vanuit de nieuwsbrief nog niet met een partij tot een overeenkomst kunnen komen, gaan we via social media het object aandacht geven. Een volgende stap kan publicatie op Funda zijn. Dat passen we ook toe, maar pas later.’’

Is de fysieke bezichtiging een vereiste?

‘‘Ja, het is essentieel dat de bezichtiging persoonlijk plaatsvindt. Zelfs als de potentiële koper in een ander werelddeel woont is het belangrijk dat er naast telefonische gesprekken ook een echte ontmoeting ter plaatse gerealiseerd wordt. Bij een huurhuis is de bezichtiging vanwege de afstand wel eens digitaal georganiseerd. Dat gaat niet bij een koopwoning. Dan wil ik weten wat voor vlees ik in de kuip heb.” Vincent spreekt uit ervaring. ‘‘Het is namelijk toch nogal wat dat je als eigenaar bij overeenstemming over de verkoop, onder voorbehoud van financiering of ander voorbehoud toch alle andere kandidaten afhoudt.’’

‘‘Als er een bod onder voorbehoud wordt gedaan kan dat de energie op het pand echt laten bekoelen. Daarom willen we zeker weten dat iemand betrouwbaar en serieus is, dat men het waar kan maken. Daarom vind ik het noodzakelijk de koper te ontmoeten.’’

Hoe wordt het bod uitgebracht?

‘‘Tegenwoordig gaat het zo dat er eerst individuele bezichtigingen worden gehouden en ik de geïnteresseerden daarna de gelegenheid biedt nog een tweede keer terug te komen, eventueel met een adviseur. Ik houd iedereen steeds op de hoogte van de looptijd van het proces. Samen met de eigenaar, afhankelijk van alle bezichtigingen die er zijn, stellen we dan op enig moment een termijn dat we de fase van bezichtigingen afsluiten. Dan is er nog eventjes de tijd voor de geïnteresseerden, vaak een week, om huiswerk te doen; de financiering te organiseren en dat soort zaken. Vervolgens noem ik het moment dat iedereen een bieding kan uitbrengen.’’

‘‘De termijn sluit dan bijvoorbeeld op vrijdag om vijf uur. Belangrijk daarbij is natuurlijk dat men ook de voorwaarden van de bieding opneemt, de prijs, de termijn waarop de koper kan afnemen en of er eventuele ontbindende voorwaarden zijn, zodat ik dit allemaal met de eigenaar kan vergelijken.’’

Welk bod wordt aangenomen?

‘‘Dat ligt aan de verwachtingen van de partijen,’’ antwoordt Vincent. ‘‘Als de verwachting is dat men boven de vraagprijs gaat bieden, dan geef ik een datum aan tot wanneer iedereen zijn bieding bekend mag maken. Als er minder animo is, geldt; ‘wie het eerst komt wie het eerst maalt’. Een bieding die dermate interessant is kan dan worden aangenomen.’’

Wat gebeurt er als er meer dan eens op de vraagprijs geboden is?

‘‘Als hetzelfde bod meerdere keren gedaan is, kijken we naar de secundaire condities. Secundaire condities zijn bijvoorbeeld ontbindende voorwaarden rondom de financiering, voorbehoud verkoop eigen woning, de datum van overdracht of roerende zaken die erbij betrokken worden. Uiteindelijk is het de eigenaar die mag bepalen aan wie wordt gegund. Hij heeft het laatste woord over het aan te nemen bod.’’

Vincent vertelde al eerder hoe belangrijk hij het vindt er niet alleen voor te zorgen dat er een goed bod wordt gedaan, maar dat de koper het ook waar kan maken. ‘‘En dat ik met voldoende zekerheid kan zeggen dat áls men een financieringsvoorbehoud heeft gevraagd, dit realistisch en haalbaar is.’’

Verkocht onder voorbehoud, wat houdt dat in?

‘‘Dat houdt in dat koper en verkoper wel met elkaar een koopovereenkomst sluiten, maar dat de overeenkomst ontbonden wordt als niet voldaan kan worden aan één of meerdere zogenaamde ontbindende voorwaarden. Over het algemeen gaat het meestal om voorbehoud van financiering. Dan kan de koper het koopcontract enkel nog ontbinden als er met documenten van de bank kan worden aangetoond dat de financiering is afgewezen. Dat betekent dus dat er geen andere reden kan zijn om de overeenkomst te ontbinden. Als makelaar accepteer je dat alleen als je ervan overtuigd bent dat het voorbehoud puur ter veiligheid van de koper wordt gesteld.’’

Een ontbindende voorwaarde

‘‘Het komt wel eens voor dat de koper de ontbinding moet inroepen maar daar ga je niet op voorhand van uit. Een andere vorm van ontbindende voorwaarde kan zijn dat koper bijvoorbeeld een B&B wil ontwikkelen op de locatie, maar dat het bestemmingsplan dit niet toestaat - die echter wel gewijzigd kan worden. Of nog een bouwkundige keuring moet doen en er grote gebreken aan het gebouw worden geconstateerd. Dan zou de koper alsnog kunnen ontbinden, mits en voor zover dat in de koopovereenkomst is opgenomen.’’

‘‘We maken het ook wel eens andersom mee, dat er een voorbehoud wordt gesteld door de verkoper zelf. Bijvoorbeeld als de verkoper een nieuwe woning heeft gekocht en zeker wil zijn dat die transactie doorgaat alvorens ze hun eigen huis definitief verkopen.’’ Na overeenstemming over de verkoop en koop, als in de koopovereenkomst alles juist is vastgelegd, volgen de oplevering, een eindinspectie en het passeren van de notariële akte met het voldoen van de koopsom. Daar vertelt Vincent Voorn over in het laatste verhaal van deze reeks over de rentmeester als makelaar.

Meld u hieronder aan voor onze Erfgoed Inside. Zo bent u altijd als eerste op de hoogte van nieuwe subsidies voor monumenten en ander, leuk nieuws over monumenten, landgoederen en ander bijzonder erfgoed.

Lees hier verder over de laatste fase in het verkoopproces.