Bij de bouw, verbouwing of uitbouw van een pand is vaak een vergunning nodig. Een volledige aanvraag kan veel tijd en geld kosten. Dat is vervelend wanneer de gemeente uw plan daarna alsnog afwijst. Met een principeverzoek laat u vooraf beoordelen of uw plan kans maakt. U voorkomt daarmee dat u te vroeg investeert in tekeningen, onderzoeken en een volledige aanvraag. Klement Rentmeesters helpt u bij het principeverzoek opstellen en indienen.
Wat is een principeverzoek?
Een principeverzoek is een verzoek aan de gemeente om vooraf naar uw bouwplan te kijken. U dient nog geen volledige vergunningsaanvraag in. Wel vraagt u of de gemeente in beginsel wil meewerken aan uw plan. Dit is vooral handig bij plannen die afwijken van het bestemmingsplan of omgevingsplan. Denk aan een verbouwing, functiewijziging, uitbouw of wijziging aan een bijzonder pand. De gemeente beoordeelt uw plan op hoofdlijnen. Daarna volgt meestal een principebesluit. Daarin staat of de gemeente positief, positief onder voorwaarden of negatief tegenover uw plan staat. Een positief besluit is nog geen vergunning. Het helpt wel om te bepalen of een formele aanvraag zinvol is. Lees hier meer over wat het precies inhoudt.
Wat moet er in een principeverzoek staan?
In een principeverzoek beschrijft u de hoofdlijnen van uw bouwplan. De gemeente moet kunnen zien wat u wilt veranderen. Daarbij gaat het om de huidige situatie en de gewenste nieuwe situatie. U legt uit waarom het plan voor u van waarde is. Daarnaast beschrijft u waarom het plan past bij de locatie en omgeving. Bij bijzonder vastgoed is een goede onderbouwing extra belangrijk. Denk aan monumentale panden, boerderijen of panden met cultuurhistorische waarde. De gemeente kijkt dan niet alleen naar de functie van het pand. De gemeente beoordeelt niet alleen de functie van het pand. Ook de omgeving, het straatbeeld en de bestaande waarden tellen mee. Rentmeesters helpt om deze punten helder en professioneel te verwoorden.
Een principeverzoek indienen: wat heeft u nodig?
Voor een principeverzoek heeft u meestal meerdere stukken nodig. De exacte eisen verschillen per gemeente en per bouwplan. Toch zijn er documenten die vaak terugkomen bij dit soort aanvragen. Met een compleet dossier kan de gemeente uw plan beter beoordelen. Daardoor voorkomt u onnodige vragen of vertraging tijdens de behandeling. Wanneer u een principeverzoek wilt indienen zijn vaak de volgende stukken nodig:
- Een overzicht van de kadastrale situatie voor en na de bouwwerkzaamheden;
- Plattegronden van de verdiepingen waarop de gewenste wijzigingen en de functie per ruimte staan aangegeven;
- Detailleringen op hoofdlijnen, gevelaanzichten en foto’s van de huidige situatie en omliggende bebouwing.
- Indien het een monument of Maastricht Planologisch Erfgoed betreft: een bouwhistorische verkenning.
Niet ieder plan heeft alle bovenstaande stukken nodig. Klement Rentmeesters beoordeelt welke informatie in uw situatie verstandig is.
Beoordeling van het verzoek
Wanneer u een principeverzoek wilt indienen, onderzoekt de gemeente of uw bouwvoornemen aanvaardbaar is. Daarbij kijkt zij naar beleid, regels en de gevolgen voor de omgeving. Parkeren, verkeer, geluid en gebruik kunnen daarin meetellen. Bij monumenten wordt tevens gekeken naar cultuurhistorische waarden. De gemeente beoordeelt of uw plan past binnen de gewenste ontwikkeling van de locatie. Op basis van deze beoordeling volgt een principebesluit. Dit besluit geeft aan hoe de gemeente naar uw plan kijkt. Er zijn drie mogelijke uitkomsten:
- Gemeente wil medewerking verlenen
In sommige gevallen besluit de gemeente gelijk medewerking te verlenen, zonder hier voorwaarden aan te verbinden. Dit komt niet heel vaak voor. Een principeverzoek wordt meestal ingediend bij complexere bouwvoornemens. Wanneer de gemeente positief reageert, kan de definitieve vergunningsaanvraag worden ingediend. De kans op goedkeuring is dan groter.
- Gemeente wil medewerking verlenen onder voorwaarden
Vaak wil de gemeente alleen meewerken onder voorwaarden. Die kunnen gaan over geluidsbelasting, parkeren of de omgeving.
- Gemeente wil geen medewerking verlenen
Tot slot kan het zo zijn dat de gemeente aangeeft in het principebesluit geen medewerking te verlenen. Bij een negatief advies is de kans op een vergunning klein. Dan voorkomt u onnodige kosten voor een officiële aanvraag.
Een principeverzoek aanvragen kan u veel tijd en bovendien veel geld schelen.
Uitzonderingen en hulp bij uw principeverzoek
Past uw bouwplan niet binnen het bestemmingsplan of omgevingsplan? Dan kan een principeverzoek vooraf veel kosten en vertraging voorkomen. Dit speelt vaak bij bijzonder vastgoed, zoals een rijksmonument of karakteristiek pand. Bijvoorbeeld wanneer u een boerderij te koop heeft in Brabant en het gebruik of de bebouwing wilt aanpassen. Bij zulke aanvragen moet goed worden uitgelegd waarom de afwijking verantwoord is. Erfgoedmakelaar Klement helpt u met de juiste onderbouwing, stukken en argumenten. Daarbij kijken we naar uw plannen, de locatie en eventuele monumentale waarden. Wilt u weten of het mogelijk is een bestemmingsplan te wijzigen? Dan beoordelen wij of een principeverzoek een passende eerste route is. Laat uw plan eerst zorgvuldig toetsen voordat u een volledige vergunningsaanvraag voorbereidt. Schakel onze hulp in wanneer u een principeverzoek gaat indienen bij de gemeente.
